融资创新,让保障房建设有保障
2017-12-06 09:22:00  来源:新华日报

  保障房建设是改善低收入居民居住条件的重要民生工程。为让更多人尽早搬入新居,各地保障房建设时间紧、任务重。而相关承建企业由于垫资额度较大、回笼资金较慢等资金难题,往往导致建设进度缓慢,从而影响民生工程进展。

  记者近日从江苏银行获悉,该行促成两单银行间市场非公开定向债务融资工具(PPN)成功发行,分别由宿迁市开源置业有限公司和江苏众安建设投资(集团)有限公司于2016年、2017年发行,资金用途是保障房建设。这也是该直接融资工具首次应用于保障房建设,从而开启保障房建设融资新模式。

  宿迁市开源置业有限公司负责宿迁市经济技术开发区内的保障房建设,2013年有金桂花园、古楚名苑、三树新城等3个保障房项目先后开工,项目总规模44万平方米、总投资超过20亿元。开源置业的母公司宿迁市经济开发总公司相关负责人李仁国回忆说,当时房地产调控政策收紧,从银行拿贷款很难,公司通过集团内部调配、垫资建设、建好就卖等方式解决部分资金,但缺口依然有10多亿元,更主要的是临近年底,项目结算等导致公司流动性收紧,急需融资。

  江苏银行宿迁分行副行长胥祥告诉记者,当时情况复杂,一方面房地产调控政策收紧、房地产开发贷款审批严格;另一方面该公司成立时间短,没有单独的资信评级,也难以通过银行传统信贷审批。“虽然是保障房建设,但体现在银行信贷报表中也是房地产开发贷款,要受到调控政策限制,所以通过银行贷款获得资金确实有难度。”他说,金融市场竞争激烈,无论从自身产品创新还是服务社会角度来说,他们都想做这单生意。

  “金融消费者往往都希望从一家金融机构获得所有的金融问题解决方案。那么银行就不能再单纯把自己的信贷资产卖给自己的理财产品客户,或者说单纯把自己的信贷资产证券化,而是应该帮助客户解决发展中面临的金融问题。”胥祥说。

  间接融资走不通,就想直接融资的路子。江苏银行从总行到支行,组成三级联动营销小组,开始寻找直接融资工具,最终锁定由银行间市场交易商协会批准的非公开定向债务融资工具(PPN)。

  胥祥说,PPN融资工具需满足两个条件,一是有具体的对应实体项目,二是项目的投资和预期收入有着合理的平衡机制。“一直以来,PPN融资工具主要运用于收费公路、桥梁、污水处理等基建类项目,这些项目可以满足两个基本条件,一是盖好的房子真实存在,二是货币化安置。”他说,保障房建设刚好满足这两项要求,老百姓持币待购,这是合理的预期收入。

  很快,这一模式被银行间交易商协会批准。从2016年3月启动该项目申请,发行总额10亿元、期限5年,6月取得交易商协会注册通知书,9月一次性顺利完成发行,利率6%左右,仅用6个月,最快程度上保证保障房工程进展。

  此后,江苏众安建设投资(集团)有限公司也借助于PPN融资工具获7亿元资金,期限3年,发行利率5.8%。该公司承接的保障房项目位于宿迁市耿车镇,保障房建设总规模25万平方米、总投资12亿元,同样是由于项目分期开建、项目进度不一、长达一年半左右的回款期、春节前后项目资金结算等原因,在2016年底时面临7亿元资金缺口。

  “不同于银行贷款要求的各种硬指标,PPN对发行主体的资信没有明确的硬性要求,贷款期限长,没有抵押担保,发行成本比银行低1%左右。” 该公司董事长张立志说。

  宿迁是我省经济欠发达地区,两单产品之所以能顺利发行,离不开承销机构江苏银行的努力,也反映出市场对于保障房建设项目的认可和支持,更反映出市场对重大民生工程的支持。

  这带给我们很多启发。近年来,保障房建设之类的重要民生工程,项目回笼资金慢、投资期限长、投资额度大,都离不开金融的支持。金融机构做好这块市场,不仅需要优先调配信贷资源,还需要拓展、创新更多的融资工具和服务方式,减轻项目的融资成本,保障项目进度。 本报记者 赵伟莉

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来源:新华日报   编辑:秦春凤