金鑫苑业委会与业主商议小区事宜。

南通市崇川区在旧改小区创新建立物业服务社，近日被住建部向全国推广。崇川的探索中，老旧小区如何从“失管”变成“共治”，关键之一在于选出小区能人，成立业主委员会。

目前，崇川区178个旧改小区中，已有88%的小区成立业主委员会或物业管理委员会。

金鑫苑小区曾因物业公司撤出小区工作“停摆”，新一届业委会主任施伟带领大家精打细算实施“自治”；70后亚太苑业委会主任李娟、80后圆融公馆业委会主任仇婧走马上任后，组织居民重新招标选聘物业，小区重焕新生……

金鑫苑：小区自治业主打了100分

“作为一名党员，在小区最困难、业主最需要的时候，要勇于担责。”

当选为学田街道南川园社区金鑫苑小区的业主委员会主任后，施伟带领大家精打细算实施自治，将曾经的“失管”小区变成远近闻名的示范小区，物业缴费率3年前不到30%，现在连续几年达到100%。

今年10月，业委会在全体业主中进行工作业委会满意度调查，结果显示：小区11幢楼30个单元292户业主，无一名业主表示不满意。这其中，有的业主被催缴过物业费；有的业主因车辆违规被处置过……然而，面对小区自治前后的对比，大家都信服了。

时间拨回到2021年9月，业主拒缴物业费、物业公司撤出，小区物业管理一度停摆，卫生脏乱差、车辆乱停乱放严重。原业主委员会因决策不公开、财务不透明，丧失了公信力而解散。

关键时刻，南川园社区党委在金鑫苑建立“业主微信协商群”，发动线上线下的业主为小区治理献计献策，在人武部部门退休的业主施伟提出依法成立业委会、业委会决策要公开公正公平以及财务全透明等建议，得到大家认同。在社区党委指导协助下，小区选举新一届业主委员会。

由于诸多原因，新一届业主委员会成立伊始就面临“无米之炊”的窘境。

“没有足额的物业费作支撑，寸步难行。”施伟表示，业主拒缴物业费的原因主要有三类：一是对原物业服务不满意而拒缴，二是拆迁户缺乏主动缴费意识，三是个别公职人员不缴费。

对此，新一届业主委员会齐头并进、多管齐下。

业主委员会成立车辆管理、保安保洁、财务管理以及宣传、创收5个小组，开展业主座谈、整理问题清单、组织现场整改……一开始，招聘保安、保洁，大家怕拿不到工资，没人报名。施伟承诺：“如果收不到物业费就用我的退休金发给大家。”

小区的大门有人守了，卫生有人打扫了。看到小区的变化后，近半的业主主动缴了物业费。对拒缴物业费的业主，业委会采用微信群内公示楼室号、到业主单位追缴等方式催缴，坚决做到“不漏一户，不欠一分”。

业主缴了物业费，钱用到哪里去？还有多少业主没缴？这是全体业主最关心的。对此，业委会对每一笔收支的来龙去脉都做到线上线下“双公示”、全透明。

面对车辆管理“老大难”，业委会分别针对外来车辆、业主车辆的收费制定细则，并对无车业主给予每户每年120元的补贴。同时明确，小区的停车费作为公共收益，定期发放给业主。

服务到位、决策公开、财务透明、收益共享，业主委员会的公信力与日俱增。如今，金鑫苑经过老旧小区改造，面貌焕然一新。施伟充满信心：“将在小区的精细化管理上下功夫，把金鑫苑打造成一个更优美、和谐的幸福之家。”

圆融公馆：实现从“脱管”到“妥管”

“裸露的黄土变成绿化带；监控探头安装到位；有诉求和业委会说一下，物业立马解决；上次家里差点着火，幸亏物业及时发现……”走进圆融公馆，谈起近两年的变化，业主吴建华竖起大拇指。

变化缘于80后业委会主任仇婧的上任。

圆融公馆有4幢楼、200多户，换过两次物业。尽管交着不菲的物业费，但原物业是否履约无人过问、无人监督，服务“名不副实”，业主与物业矛盾重重。2022年，原物业两年期满要续约时，业主们强烈反对。

“必须得有人站出来了！”在社区指导下，仇婧等多名热心业主经过自荐等系列程序，成立了新一届业委会，仇婧担任业委会主任。

“一定是团队的力量，不能个人主义。”作为年轻一代的业委会主任，仇婧提倡凡事一起商量、投票决定。首先要解决的便是更换物业。“成立业委会，要履行好监督职责，让小区里大小事‘桩桩有人管、件件有着落’。”为此，仇婧带着业委会的成员们自学《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》等，为小区量身定制物业合同。通过竞标，在业主监督下，当年11月，新物业到岗。

完善的考核机制是监督物业做好服务的抓手，良好的联系沟通机制更是重中之重。仇婧提出了“线上沟通联系机制”。小区建立微信业主群、业委会群，以及有物业和业委会在内的工作沟通群。除了重大事项、议题外，一般情况下业委会通过工作沟通群线上处理、流转相关事务。“业委会成员中，由两人不定时在小区巡查，发现问题，第一时间发到沟通群；业主们发现问题的，发到业主群，我们也会及时反馈给物业相关负责人。”

近日，业委会收到多名业主对地库环氧地坪破损的反映。次日，仇婧在沟通群内向物业反馈了该问题。目前，破损地坪正在修缮中，预计下月初完工。

围墙四周装上防爬刺、所有灭火器换新、增设28个监控探头、地下电瓶车车库增设喷淋系统、黄土裸露地方变成绿化带……两年来，圆融公馆居民的合理诉求一一得到回应，不仅小区颜值持续刷新，安全系数也大大提高。针对大家关心的公共收益以及支出情况，业委会定期公开，确保“人人都有知情权、决策权”。

从“脱管”到“妥管”，生活环境的提质引来业主好评连连。在2023年的业主满意度测评中，业主对物业的参与率和满意率测评分别达到80%和99%，除空关户以外的物业收缴率达到98%。

“业主和物业公司并非对立，而是双向奔赴。”仇婧坦言，这其中，业委会的“监督沟通”尤为重要，“希望通过大家的齐心协力，创造更加和谐美好的家园”。

亚太苑：小区从“无人问”到“大家管”

干净平坦的路面、整洁有序的停车位……走进学田街道果园社区的亚太苑小区，说起小区的变化，业主们纷纷竖起大拇指：“业委会把小区管理得井井有条，让我们住得十分舒心。”

亚太苑小区建成于2005年，高层、小高层、联排别墅等多类型建筑共有14栋，业主375名，物业费一直是每平方米0.6元。2022年9月，亚太苑第四届业委会班子选举，李娟当选业委会主任。

“卫生死角、腐烂落叶怎么处理？”“塌陷的道路怎么修？”“电梯总是出故障怎么解决？”“业主房子外墙、屋顶漏水怎么办？”……面对一堆问题，李娟和业委会一致认为，物业公司的服务已经无法满足业主需求。

经过讨论，业委会决定重新选聘物业公司。为此，金融律师出身的李娟拟定招标文件，面向市场，公开招聘，包括原物业在内的4家物业公司缴纳10万元保证金，进行竞聘宣讲、接受业主代表打分。

“最重要的就是信息公开。”李娟说，从报名参与竞标的物业公司的营业执照到缴纳的保证金明细，乃至业主代表的打分情况，所有程序均在业主代表群中公示，最终南通瑞鸿物业中标。

新的物业公司入驻，给亚太苑带来新变化。启用门禁智慧安防系统、维修破损公共设施、开设“24小时”服务热线……瑞鸿物业逐渐挑起“管家人”的担子。“花同样的钱却能享受到更优质的服务，这物业公司换得值当。”黄阿姨赞道。前不久，物业公司上门免费为她修好了家里的水阀。

为更好地解决小区存在的各类“疑难杂症”，李娟建立了微信报修群，由物业公司和业委会共同解决亟待修理的工单。

修路、修电梯、修整绿化等都需要用钱，钱从哪里来？为此，李娟和业委会成员们积极盘活闲置资产，将位于亚太大厦四楼200平方米的会所租出去。“这里没有门面、没有产权证，闲置了近5年。”李娟介绍，业委会发动人脉资源，帮商户解决领取执业证照，并通过减免房租、协助装修等条件吸引一家棋牌室入驻，加之租给一家酒店做早餐厅的部分面积，亚太苑实现了每年5万元的自有收入。

如今，在业主代表群、报修群里，业委会的决策都能得到积极响应，大家共商共议，小区管理也走上了正轨。

此前，李娟最头疼的小区4幢小高层地下车库消防泵房设施废弃的安全隐患问题，在果园社区、学田街道相关部门的大力支持帮助下，9月底已经整改完工。这让李娟松了一口气：“安全问题是放在首位的，有了安全保障，接下来我能放心地去为业主们争取权益。”

（记者苗蓓 陈静 卢铖卉）