南京小西湖古风澡堂将于元旦开业，连日来，耐不住性子的市民游客纷纷前往参观，烧水锅灶、翁堂穹顶、桑拿床等图片一经披露，马上在网上流传开来。负责小西湖改造项目的南京历史城区保护建设集团（下称“南京历保集团”）有关负责人表示，老澡堂开业后澡资将很亲民，一来接待老街坊，了了他们冬天泡澡的念想，二来对游客开放，和街区众多的咖啡店、小酒馆一道，形成“日咖夜酒午泡澡”的多元消费场景。

在南京旧改任务最重的秦淮区，许多像小西湖这样的更新板块，不但重塑空间风貌，还融入商业开发，当地居民、附近上班族、外来游客等一道形成新的社群。与之形成对照的是，也有一些街区园区没有做好社区服务、植入流量消费，既未引来人气，也未服务好周边居民，最终影响到整个项目运营。

一座老澡堂，

吸引了居民游客两社群

烟气腾腾的锅灶、嗡嗡回响的穹顶、噼啪作响的敲背声……过去老城南的澡堂，多的是这样的烟火气，如今大多消失了。改造前的小西湖并没有澡堂子，但居民们对此念念不忘。

“恢复老澡堂，首先是为了解决城南居民冬天洗澡难。”南京历保集团太平里公司副经理刘海涛说，由于住房不成套，过去小西湖住户就在院子里搭个披棚冲冲澡，改造后新建的卫浴间空间局促，冬天泡澡不那么“畅快淋漓”。南京历保集团关注到这一点，二期开发中新建这座复古风澡堂，抽取城南澡堂的许多传统元素，但设施设备环保现代，实现洗澡水循环净化，没承想意外吸引到游客关注。南京历保集团决定，澡堂元旦后开业，每天上午供游人参观打卡，下午晚上运营。

一座古风澡堂，既是老街区配套，又成了旅游产品，成为居民游客共享的“心头好”。像老澡堂这样，小西湖不仅修复了老房子，留住了近半原住民，还新添古戏台、24小时书店、智控中心等社区配套，并腾出40多处临街房子，用于餐饮、咖啡店、小酒馆、手工作坊、文创市集等经营，店主说不上有多么“网红”，却凭借独特手艺和调性，吸引来稳定、细分的私域流量，让小西湖人气很旺。

“游客和原住民一道，在小西湖形成主客共享的新社群，让更新改造变得可持续。”南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办常务副主任李建波说，小西湖征收成本超8亿元，但整个街区更新改造后，居民房屋1.2万平方米增值2.5亿元左右，另腾挪1.46万平方米建筑可用于经营，随着客流量增加，资产估价可达8.4亿元，两项相加超过征收成本。

同处城墙下，

两都市产业园人气悬殊

醉梧桐、青梅酒肆、GLUE、江南小馆……借鉴小西湖经验，地处城西外秦淮明城墙下的南京国创园沿着来凤街，也分布着林林总总的咖啡馆、小酒馆、文创店。“这些店铺大多是主理人店铺，每天吸引粉丝前来逛街打卡，同时服务园区3000名员工，还是周边小区的休闲消费地。”运营国创园的南京金基集团文商总监马龙说。

粉丝、上班族、社区居民三方加盟，让原为背街小巷的来凤街，成了年轻人扎堆的消费一条街，在国创园一派工业怀旧风的高大红砖墙映衬下，文艺时尚、活力满满。“产业导入、商业活化，二者互为表里、互相依存，就像鱼和水一样。”马龙介绍，原南京第二机床厂改造为国创园后，“装”进80多家科创、文创、设计类企业以及30多家主理人店。虽然国创园商铺每平方米日租金高达10元，是南京都市工业园中最高的，而企业租金不到4元。但是，商铺物业占比不超过40%，为的是把更多载体用于企业引进、产业培育，为商铺“放水养鱼”。

员工和居民愿意来消费，还要“鱼儿”新鲜味美。马龙介绍，园区七八家咖啡店，没一个是知名连锁店，都是“带圈子”、能引流的主理人店。国创园还引入7个有潜力的好苗子，园区投资70%和合伙人一起孵化。园区不设围墙，路网接入城市，绿地、展馆和店铺向社区居民开放。

同样位于明城墙下、秦淮河边，中华门外某都市产业园却是另外一幅场景，门口几家饭店，门头装潢一看就很“高大上”，但是园区人气不旺，很是冷清。“园区空置率高，好多厂房没有租出去，临街饭店这些年也不停换手。”入驻该园区的某设计公司负责人说，该园区拥有一大批清末、民国时期的老建筑，结构很好、利于分割，改造后也曾引进一批知名企业，但后来陆续搬走不少，很重要的原因是配套不聚人气，年轻人喜欢的文创、潮玩、轻咖布局很少，几家饭店瞄准公司消费，价格也不亲民。加之该园区被秦淮河、宁芜铁路围着，地处都市却形如“孤岛”，附近居民进来不易，年轻游客又不愿意来，渐渐受到冷落。

更新规划师，

同时也应是社区运营师

“这样鲜明的对照，说明城市更新绝非简单的物质更替，更多体现的是人和城市的互动。”省城市科学研究会城市更新专委会主任委员邹军评价说，城市更新的前提是社区自治，更新效果有赖于社群激活。在粉丝经济、流量消费对传统商业产生颠覆性影响的当下，更新项目应利用焕新空间打通线上线下，引入主理人店铺、细分流量店，融入“一刻钟便民生活圈”，构建新的社区消费生态。

重建社群生态，需赋予更新载体情感栖息、温暖交友属性。和小西湖、国创园相比，地处新街口小火瓦巷的龙王庙公寓可谓“名不见经传”，但这个由闲置办公楼改造的长租公寓，凭借2家主理人店和3个开放院落，公寓满租、居民喜欢，每年举办20多场粉丝包场会——一个更新项目凝聚起租客、居民、粉丝3个社群，在南京城市更新界传为美谈。

“两个主理人是业界小有名气的咖啡师、调酒师。”南京苏房复华有限公司副总钟宏宇介绍，从早到晚，龙王庙为租客提供早咖啡、早午餐、下午茶、夜烧烤，粉丝定期聚会，为“二次元明星”过生日。商业反哺社区，周边原先很抵触的小区居民，也把这里当作情侣约会、亲子用餐、宠物社交的地方，当成社区“邻里中心”。

为构建社群生态，地处光华东路的柳树湾数创园，经历了一次“换血改造”。这家利用南京无线电元件四厂、七厂老厂房改造的都市产业园原名“创意东八区”，却“挂羊头卖狗肉”，进驻许多饭店、棋牌室、洗浴店。可没有产业哪来消费？整个园区成了“大杂烩”。2023年4月，南京新工集团对园区升级改造后重新招租，引进70多家科技类企业，消费配套移到光华东街上，既服务园区企业，也服务周边居民。

“城市更新不但要重塑空间，还要激活社群。”李建波认为，更新规划师、项目运营方同时也是社区营造师，要集合居民、员工、粉丝，推动文商产居深度融合。这不仅是小西湖、国创园、龙王庙的取胜之道，也是柳树湾、中华门外某都市产业园的努力方向。□ 本报记者 顾巍钟 通讯员 孙乐