20日，在南通市崇川城东街道北郭东村南区的卡口上，志愿者戴臣民和伙伴们忙着为进出人员测体温、查“二码”。看到小区干净整洁的环境，各项防疫工作有条不紊，很难想象这是一个无物管小区。主城区有不少无物管老旧小区，从“类物业”党建引领到红色业委会+物业，崇川区街道社区各出妙招，破题老旧小区的长效管理难题。

自治自管，“我的小区我作主”

老旧小区，由于缺乏有效管理，曾一度与“脏乱差”画上了等号。曾经的北郭东村南区也是如此。

“物业撤出后，小区的杂草长得有1米高。”北郭东村南区的“邻里党支部”书记王瑞华谈起小区当年的情形，直摇头。城东街道北郭东村南区建于2000年，一度是“脏乱差”老小区的典型。

“虽然我从工作岗位退休了，但共产党员的责任不能退休。”2018年，王瑞华在社区党委支持下，倡导组建了小区志愿者服务队，开启了小区自治自管模式。

“把自己从垃圾堆里解放出来！”居民们自发采买工具，开展环境清理；小区基础设施破旧，业主们自筹资金重新装了围墙大门、安装自动门禁、增设车闸系统、设置快递柜……

清理出一个整洁的小区容易，但如何让小区管理常态化？

“让大家都参与到小区的微治理中来，才能把小区建设好。”北郭社区党委书记沈悦说。

北郭社区党委因势利导，在北郭东村南区成立党支部。王瑞华众望所归成为“小区党支部”支部书记。以“小区党支部—楼道党小组—党员中心户”为党组织架构，小区党群志愿服务队构建了“类物业”的自治模式。

曾经的脏乱差小区，通过业主自我管理，实现了华丽蜕变，小区沿河打造的180米花墙景观带，还成了大家观景散步的“网红打卡地”。

业主当家，挑选物业公司“管家”

“小区的物业公司是我们自己选的，干不好，我们就换物业。”

崇川区新城桥街道八厂社区内，易家桥新村209-216幢共有226户居民，小区业委会主任叶桂芳是公认的热心肠。

2000年小区建成时，开发商引入了配套物业，但居民对物业管理不认可，不少人拒缴物业费。2008年，难以为继的物业公司撤走，小区面临无人管理的窘境，绿化植物肆意被毁、环境卫生不堪入目，成为远近闻名的菜园子。

2016年，崇川区启动老旧小区“1.0版”改造，小区划定停车位，对绿化进行了改造。借此契机，八厂社区党委引导小区居民建立业主委员会。

叶桂芳是小区的楼道长，退休前曾在一家大型企业做过后勤管理。新一届的业委会吸纳了不少小区里的能人，有律师、企业家。身为党员的叶桂芳被推举为业委会主任。

业委会成立后，先后收回小区店面房、幼儿园等公共物业的所有权。与此同时，通过征求业主意见，再详细测算、邀请物价局进行评估，明确了小区停车位实行收费管理。

手中有了钱，业委会开始选聘物业公司。

“业主委员会为小区服务，不拿一分钱，说话办事就有权威性。”叶桂芳说，避免利益牵扯，让专业的人做专业的事，可以发挥1+1>2的效果。

“社区的力量有限，小区治理通过党建引领，聚焦红色业委会建设，可以激发社区群众的主观能动性。”八厂社区党委书记陆龑介绍，社区探索“邻里红5+”基层治理模式，整合资源，建立了为民服务资金项目、微治理志愿服务、小区重大改造监督、温度·邻里间计划、业主满意度评价的“五项参与机制”，为小区管理提供坚强后盾。

业委会当家、物业公司管家，如今的小区道路整洁、停车有序，实现了旧貌换新颜。

探索创新，打造“3+x”模式

小区自治其实是个社会管理的大话题，具体到每个小区，各方都要努力。

“目前286个老旧小区中，有50个实行了专业化物业管理，186个由社区代管，26个由业主自治，还有24个仍在探索中。”崇川区住建局物管科科长朱卫国介绍，老旧小区管理，最头疼的是物业费的收缴。“没有持续的经费，长效管理难以保障，单靠政府显然不行。”

据了解，目前老旧小区的物业费一般是每月每平方米两三毛，即使这样，平均收缴率也只有30%左右。对于社区托底的小区，则是每户每年收取36元，用于一周一次的基本保洁，保洁频次低、覆盖面小。

部分老旧小区能够实现管理，首先在资金这一块得到了有效解决。

北郭东村南区依靠广告栏、快递箱、车库等收取费用，与此同时，北郭东村社区党委围绕“类物业”党建项目，利用党建为民服务资金，为小区解决硬件设施的维修和更替等费用问题。除去日常开销，小区每年还有结余。

新城桥街道八厂社区易家桥新村209-216幢小区，通过停车费、资产房、店面房等费用，不仅实现了物业代管，年底还能给每户居民发放粮油物资。与之相似，崇川区濠景园社区天翔公寓、城南新村社区城南绿苑，都靠业委会自治实现了小区良性管理。

“小区管理是基层治理的延伸。很多小区都缺少一个牵头人、一个核心，要有强大的包容心、能力和心理素质，才能把一盘散沙捏起来，把人心聚起来。”崇川区住建局副局长王兵表示，“业委会自治”难于起步。

如何建立完善“党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制”，是新时代基层社会治理亟待探索的课题。

一个好消息是，为解决老旧小区管理问题，今年南通市将创新服务模式，在社区层面试点打造“物业服务社”，探索由专业物业向社区治理转变的“半物业化”。在降低部分交费的同时，打造“3+x”模式，汇集街道社区、业委会、物业各方力量，实现资源共享。同时下沉政府力量，以奖代拨完成过渡起步，向长效管理探索迈进。

（记者苗蓓 江姝颖）