“小区停车比以前好多了，孩子开车来看我，汽车也有地方停放。”提起自家小区的变化，72岁的沈建赞不绝口。沈建家住人民东路82号小区，是小区老住户。小区由以前的“脏乱差”，到现在的井然有序，他对小区所属的南通市崇川区城东街道东大街社区实行的物业服务社管理模式非常认可。

以“强党建”引领“善治理”，以“小物管”撬动“大民生”。

主城崇川深化党组织领导力、主管部门监管力、执法部门公信力、业委会履职力、物管企业服务力和居民群众自治力，探索符合崇川实际的“六力共治”模式，破解物业服务管理难题，全面提升基层治理现代化水平。

今年9月，住房和城乡建设部发布工作简报，以“南通市创新物业管理模式，探索老旧小区物业管理最优解”为题，向全国推广崇川区物业服务社相关经验做法。

党建聚能社区共治，“问题小区”变身“模范小区”

东大街社区发挥党员群众主心骨作用，推动基层治理

东大街社区地处主城区，辖区分布16个小区、119幢居民楼，有超18000名居民，为市三中、二附、城中小学的“三学区”，房屋买卖频繁、人员流动大。

“居民自治意识较弱，社会资源不足等问题，让社区基层治理‘难上加难’。”东大街社区党委书记张秀梅介绍说，去年以来，社区以党建聚能，融合社区多元力量参与社区自治共治，率先在人民东路82号小区试点“五心”（党建引领“强核心”、网格服务“聚人心”、协商议事“齐人心”、志愿服务“暖人心”以及红色文化“润人心”）物业服务社管理模式。

基层治理首要是“上规矩”。利用老旧小区改造契机，东大街社区联合物业服务社，会同网格党支部、物管会成员共同测算，敲定小区固定停车位收费1500元/年/个，保洁费100元/年/户，同时配备3名保安、2名保洁员，并对费用收支、共有部分经营收入、小区维修事项等信息进行公示。此外，社区物业服务社通过构建“线上云监督”+“线下实督导”的互联互通，活用“东方之声”微信满意度测评，畅通问“效”渠道，定期向业主代表报告、公示，接受业主监督。“公开才能公正，每一笔收费和支出，我们都能看到，交钱也就没‘心病’。”沈建对此非常认同。

据统计，2023年5月至2024年5月小区收入共118098元，支出109687元，结余8411元。2024年的车位停放费收取率达100%、保洁费收取率达90%。“今年‘五心’物业服务社管理模式逐步在东大街辖区拓展。”张秀梅介绍，银花苑小区通过物业服务社聘请第三方专业物管团队“连片开发”“以大带小”，即物业服务社组织、协调、保障、监督等工作，保安、保洁、绿化、设施设备维护等具体业务统筹外包，降低人力资源成本，实现“专业人做专业事”。同时，通过开放停车泊位管理、广告位投放、设施场地租赁等市场化运作，实现自我供血，并解决基层社区资金、管理、组织与居民需求等矛盾，截至目前，停车费收取100%，物业费收取85%。

让党建引领基层治理，让改造后小区“后半篇文章”更加精彩。崇川区各街道和社区把业委会、物业服务企业（项目）党组织纳入社区党建范畴，通过单独组建、区域联建、行业统建等方式，加大业委会、物业服务企业（项目）党组织组建力度。目前，100人以上物业企业党组织全覆盖，50人以上物业企业党员全覆盖。建成业委会功能型党支部82家，充分发挥凝聚党员群众的主心骨作用，推动党员作用发挥在治理一线。今年培育发展30余个“红色物业”重点项目，促进基层治理和物业服务水平“双提升”。

执法力量下沉社区，违章搭建实现“零容忍”

“以前，小区里屋顶、底楼的违章搭建比比皆是；现在，只要发现有乱搭乱建的迹象，街道综安办就能及时劝阻，实现了‘违章搭建零容忍’。”

30日，记者来到学田街道中南苑，网格员杨帆深有感触地说，执法力量下沉社区，一批扯皮多年的“老大难”得到有效整治。

在中南苑一楼道内，一处存在了近20年、违规搭建“空中阁楼”，今年得以拆除。这处悬空搭建的违章建筑，面积近4平方米，悬空搭建，不仅占据公共空间堆放大量杂物，还存在电线私拉现象，安全隐患大。多年来，社区多次上门劝说，但收效甚微。

今年，学田北苑社区党委联合业委会、物管对辖区内小区开展一系列安全“回头看”行动，将该违建列入重点整治对象。“这一历史违建查处流程时间跨度长，拆除难度大。”学田街道综合行政执法和安全生产监督管理办公室纪立介绍，接到社区举报后，街道综安办上门调查并依法立案查处，在安全大排查、大整治期间与当事人再次沟通，在执法力量的威慑下，业主最终主动对违章搭建进行了拆除。

“违建是城市管理特别是老小区的难题、痼疾，也是执法部门的重点难点。”纪立表示，学田综安办发挥“城管进社区”和“大数据+网格化+铁脚板”作用，做到“日日查、周周检”，第一时间发现、制止和查处，提高实时监管、高发预警、快速处置效能。

推动城管、公安、消防救援、市场监管等执法力量下沉小区，加大联动巡查和处罚力度，是崇川区“六力共治”的一项重要内容。今年年初以来，崇川区常态化开展案例交流和执法培训，发挥案例示范引领作用，聚焦消防安全、燃气安全、房屋结构安全、车库违规改变用途等重点领域问题，齐抓共管、多措并举疏堵点、解难题，确保人民群众生命财产安全。

“执法力量进小区”，共同解决社区治理难题，如今在崇川区已经成为常态。比如，钟秀街道天润家园原物业公司拒不履行小区业主大会解聘决议，住建局、城管局紧密联动，责令原物业公司交接、撤场，并作出行政处罚决定。目前新物业公司已进驻，小区管理步入正轨；再比如，幸福街道幸福怡居小区消防通道私搭过道门现象比较多，城管、消防、社区、物管等联动配合，开展集中整治，保障消防通道畅通。

小区事商量着办，居民从“被动”治理到“主动”参与

“自从业委会出资，把泥地变成水泥地，我们天天可以来这里健身了。”冬日暖阳，阳光温柔地洒在天翔公寓内，居民沈华平和老伴儿正趁着这温暖时光，在小区健身广场使用健身器材锻炼身体。

沈华平介绍，这个健身广场原先是泥地，但凡遇到下雨天，大家好几天不能进入，今年社区帮忙链接资源更换了新的健身器材，居民通过业委会“天翔议事会”反映了这一问题，之后，业委会通过共同商议，出资将泥地改为水泥地，“不仅方便了大家的日常休闲锻炼，也扮靓了小区环境”。

小区的事，由业主们商量着决定。这是天翔公寓实行业委会自治后的成功蝶变，这一模式，激发了业主们的主人翁意识，也提高了小区的治理水平。

天翔公寓是崇川区新城桥街道辖区内的商品房小区，2008年交付，共有5幢96户。“一开始是物业服务企业在管理。”新城桥街道濠景园社区党委副书记焦国丽介绍，随着2010年物业费收缴率持续走低，物业选择退出，“虽然后面也找了几家，但是都没人愿意接手”。

道闸失灵、垃圾四溢、汽车随意停放……物业撤退后，昔日的高档小区变成了无人管小区，居民怨声载道。如何改变这一团糟的现状？濠景园社区党委从党组织、党员入手，发动社区有威望、可信赖的老党员、老退休职工等组建业委会，探索业委会自治模式。

业委会自治，并非易事。吴国民是供电公司的退休工程师，也是业委会主任。在他看来，小区自治，关键在于发挥业主们的力量，齐心协力守护家园。为此，在社区的指导下，业委会成立了“天翔议事会”，通过居民“提”需求，业委会“领”任务，代表“议”对策，共商“定”方案，齐力“做”实事，大家“评”成效，六步议事推动业委会有效自治自管。

有业主反映，小区入口路牙裂缝，且路牙内花圃杂草丛生，出行不安全也不美观；也有业主反映，小区汽车增多，晚上回家不好停。业委会通过“天翔议事会”，达成统一意见：更换路牙并将花圃缩小改建成停车位。路牙更换一新，减少了杂草修剪的麻烦，还增加了近10个停车位，可谓“一举三得”……基于“天翔议事会”，小区内的各种矛盾纠纷、诉求问题都得到了有效解决。

值得一提的是，天翔公寓业委会自治，每一分钱都用在刀刃上，且公开透明。每年底将公共收益、财务收支等情况向业主公示，每年将扣除小区自治管理成本后的结余按统一标准返还给业主。 业委会7位能人的有效管理，还带动了小区更多能人的加入。由退休党员居民、在职居民等8人组成的“啄木鸟”志愿服务队伍，与业委会成员一起，尽己所能地服务小区治理。小区楼道墙皮脱落十分不美观，大家一起动手焕新楼道，并打造了特色书香楼道。

健全议事制度、完善自治队伍、落实财务公开，天翔公寓业委会自治，实现了业主从“被动”治理到“主动”参与，促使物业费收缴率达到100%。

让居民群众在自我管理、自我服务中不断增强自治能力。崇川区编制《物业管理指导手册》，“陪伴式”服务和指导小区业委会（物管会），同时持续畅通民意表达渠道，成立847个“邻里红管家”党群议事会，让“群众当主角、有事好商量”，从“与我无关”变为“共同参与”。

（记者苗蓓 陈可 陈静）