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江苏省委宣传部 江苏省文明办 主办

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关于提升物业力量促进治理效能的若干思考
2022-06-24 09:40:00  来源:一字一句总关情微信公众号  

社会治理体系中,小区的自治是一大重点和难点。有的小区有物业,有的小区没有物业,表现出的整体风貌也是层出不穷,新建的小区基础设施好,相对问题少,老旧小区的设施跟不上时代发展,造成的停车、飞线、装修安全、消防等问题不少。从防疫就可以看出,物业力量是社会治理的重要力量,他们的服务水平和服务能力直接影响到当地社会治理的成效。小区自治水平高了,社会治理形成良性发展,促进社会文明新风尚。

物业管理中涉及的主体:居民、业主委员会、社区、物业公司,只要四者形成利益共同体,建立有效的磋商机制,就能恶性循环向良性循环发展。现实普遍的问题是,物业服务不到位,居民有意见不交物业费,业委会不能起到主导作用,缺乏有效的磋商机制等形成恶性循环。

有物业的小区,物业的出发点肯定也是想干好的,不然就收不到物业费,也不能生存,还有市场竞争的压力。但为什么物业公司,大家公认的优秀的不多。客观和主观的因素都比较多。如何能破解普遍的难题,需要机制和方法的突破,来提升物业力量。

物业团队服务能力的提升。物业公司准入门槛放低后,专业水平整体下降,所以对物业公司的项目经理团队,需要培训提升,建议主管部门每年开展物业公司项目经理提升班。通过项目经理这个团队来提升物业公司整体服务水平。

建立物业管理公共平台。居民、业主委员会、社区、物业公司四方需要形成利益共同体,建立有效磋商机制,需要制度突破和管理方式创新。比如主管部门会同社区建立类似“淘宝”的物业管理公共平台,将物业费放在“物业管理公共平台”进行绩效管理,不直接进入物业公司账户。政府主管部门建立物业服务标准,业主委员会督促物业公司按照物业服务标准落实;社区对业主委员会的产生和运作做好引导和服务,协助制定合理的物业费标准,引导居民按照居民公约和物业规定缴纳物业费。居民对物业公司的工作做好日常监管,对物业公司长期不作为的情况报社区和业主委员会协调处理。由属地街道政府定期召开四方协调会,协商处理重要事项,有必要时聘请法律顾问参与。

对物业费进行绩效管理。由于在准入时没有门槛,那在管理关就需要精细化。可以建立由物业公司自评,居民打分,政府职能部门测评等公开评价方式,评价得分相对应物业费的折扣额度,按照评价得分定期拨付物业费。

执法突破进小区。参考有些地方执法进小区的思路,对少数的物业公司和不遵守规则的居民进行劝阻,对劝阻无效屡次违反规则的按规定进行处罚。

切实有序推进老旧小区改造。规划、建设老旧小区改造,参考排查的建设时间年限和房子的质量,对问题多的小区优先改造;丰富小区功能,三线下地,增加机动车停车、非机动充电等设施,拓展助老爱幼功能、文体功能;有条件的,设置老年人食堂。

无物业小区创新服务机制。可以参照南京迈皋桥街道的做法,街道成立物业总公司,社区成立物业分公司参与市场竞争,逐步把无物业小区纳入服务,适当收取物业费,逐步形成良性循环。在物业公司做好物业服务的同时,由于是社区自己的物业团队,还可以承担社会治理的功能,解决了社区人手不够的问题。项目经理的角色很重要,物业公司参与市场化机制管理和运作,人员优胜劣汰。物业分公司通过一段时间的运作,达到自收自支,还可以减轻财政的负担。

红色物业实体化运作。切实发挥党建引领作用,在公办的物业公司可以推行实体化红色物业,建立党支部,使党建+物业融合,发挥支部堡垒作用和党员先锋模范作用;在民办的物业公司中,也逐步推行红色物业实体化方式。

物业力量的提升,是解决社会生活中群众普遍关注难题的重要一环。不管是公办物业公司,还是民办物业公司,既能解决当地一部分就业,也能提升社区和小区自治,以点带面,推进社会治理。对打造共同富裕和谐社会、推进治理能力和治理体系现代化都有重要意义。

陈忠

责编:唐凯
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