城镇老旧小区改造，既是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，也是有效扩大内需、做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要发展工程。

7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），明确提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

而此前几天，在住房和城乡建设部大力推动下，中国建设银行已与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。到2025年，建行支持授信南京的额度高达300亿元，在签约的9个城市中，南京与广州、苏州并列第一方队。

让老旧小区“旧貌换新颜”，在有“面子”的时候也更有里子，事实上，南京探索实践已达20年之久。

新的改造任务和标准之下，新的金融政策支持之下，南京又如何发力？

国家级“旧改”，究竟怎么改？

据介绍，此轮改造将重点改造2000年底前建成的老旧小区，全国约有30亿平方米的规模。

按照《意见》，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

改造的“真金白银”来自哪里？《意见》明确，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

在居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。

《意见》同时要求，商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

“实践”20年，南京2132个小区脱胎换骨

“老旧小区改造一头连着民生、一头连着发展，是事关群众切身利益和经济社会发展大局的重大民生工程、重大发展工程。”南京市委市政府态度非常明确。

定任务，提标准，记者梳理发现，作为重要民生实事，南京推动老旧小区环境整治先后已经历了4轮——

2000年起，进行以美化为目的的建筑出新；

2006年启动老旧小区整治工程，资金标准每平方米30—50元不等。“此轮改造标准相对较低，就是简单的‘穿衣戴帽’。”市物业服务指导中心副主任童声龙告诉记者。

2011年起调整整治资金标准，普通小区和示范小区的标准大幅度上升到160元/平方米，整治开始兼顾“面子”和“里子”。

2016年起，整治资金标准再一次调整，控制上限已达300元/平方米，并提出了“精品小区”的整治概念。

标准的不断提升，让一个又一个小区迎来脱胎换骨的改变，大大提升了老百姓的幸福感和获得感。

本月21日，南京气象部门正式宣布出梅。今年的梅雨季不仅超长待机，梅雨量较常年也多了数倍，对于很多老旧小区而言是一场严峻考验。建于上世纪80年代、曾经逢雨就淹的建邺区玉兰里小区，轻松迎接了这次考验，完美实现了雨停路清。这个“完美转身”缘于一场持续10个月的精心整治。其中，最让居民们满意的是，工程在对下水管网清疏修缮的同时，还增设了多台雨水泵和污水泵，一下子解决了该小区几十年来因地势低洼“逢雨必淹”的尴尬。

统计数据显示，南京目前现有老旧小区2633个，共6320万平方米，房屋2.21万幢，涉及居民83.7万户。近年来，通过老旧小区、明城墙、街巷、干道等整治工程的实施，目前仅余501个老旧小区尚未整治。

不断探索，形成“南京老旧小区整治特色”

“住建部提出的基础类改造内容，我们已经100%完成。但在完善类和提升类方面还有努力的空间。”童声龙表示。近年来，在不断探索中，南京这项工作不仅走在了全国前列，也形成了独有的“南京特色”：

——科学谋划，规范先行。

为确保老旧小区整治各项工作有章可循，有序推进，我市陆续出台各种文件政策，形成南京特色的老旧小区整治政策技术体系。

——民主整治，共同缔造。

坚持以人民为中心的思想，努力让整治成果更多、更公平地惠及全体市民。整治前，以发放“致居民一封信”、调查问卷表，召开座谈会、议事会等形式，了解群众迫切需要解决的问题；整治过程中，以小区为单位邀请3—5名居民作为小区监督员，全程参与整治工作；整治后，通过发放问卷调查表、召开座谈会，对整治效果进行综合评价，根据居民意见进一步整改完善。

——精雕细琢，注重成效。

老旧小区大多地处城市核心地段，在整治过程中紧紧围绕“创新名城、美丽古都”总体定位，以绣花功夫、工匠精神打磨每一个小区。例如，按照色彩控制导则，统筹考虑城市主色调和区域色彩特点，确定整治小区立面色彩。同时注重文化底蕴，充分挖掘周边经济、社会、历史文化内涵，如民国风情、秦淮风光等，将小区与周边环境融为一体，并深入开发小区原有景观、小品、绿化，变废为宝，精雕细琢，打造更多小区整治的精品力作。

——建管并重，长效常态。

整治前，从有利于长效管理的角度制定老旧小区整治方案，明确整治内容。整治后，全面落实小区长效管理，同时进一步加强对居民进行宣传和引导，增强居民主人翁意识，主动维护小区秩序，缴纳管理费用，对整治成效的保持起到积极作用。

未来：扩大改造范围，探索市场化改造路径

新的改造任务之下，新的金融政策支持之下，南京又如何发力？

新一轮老旧小区改造将进一步扩大改造范围，将建设标准低、基础设施损坏严重的保障房、安置房小区，以及建成时间20年以上、基础设施缺项老化严重的商品房小区纳入改造计划。

“老旧小区改造的共性问题在于统筹协调难、政策突破难、资金筹集难、发动群众难，加快推进这项工作，势必面临着如何解决‘方案怎么定、钱从哪里来、内容怎么选、后续怎么管’的问题。”童声龙表示，我市将根据现有的省、市相关政策，结合各区实践，积极探索老旧小区改造模式，可以“一区一策”，具备条件的改造项目甚至可以“一个项目一个政策”，以项目为龙头，全面统筹规划，以大带小、以丰补歉，破解资金难题。

记者获悉，我市将在每个区选择1—2个老旧小区改造项目进行试点，探索市场化改造路径，先试先行，实践出不同改造模式的优缺点，建立改造案例，为全市政策制定、改造模式提供参考性依据。

另外，还将试行政府引导、社会资本介入、金融机构参与、发行专项债券、多元投入、居民出资等多方参与改造项目的模式，找准利益平衡点，建立利益分享机制，以改造促进小区价值和环境功能整体提升，实现各方利益主体的共建共享。

南报融媒体记者顾小萍